Wat is uw maximale lening bij de bank?

Voor het bouwen van een droomhuis heeft u een hoop geld nodig. Het kan zijn dat u een deel eigen geld heeft, maar een groot deel moet u waarschijnlijk lenen bij de bank. Het is voor uzelf belangrijk dat u weet wat u maximaal kan lenen bij de bank. U weet dan precies wat uw budget is als u een woning laat bouwen. Op basis van uw budget kan u een bouwtekening laten maken. Het is niet alleen van belang om uit te zoeken wat u maximaal kan lenen, maar ook wat een eigen woning fiscaal voor gevolgen heeft voor uw vermogen.

De maximale hypotheek op uw woning

Een maximale hypotheek heeft niet alleen te maken met uw inkomen. Het hangt er ook af wat voor een soort woning u gaat bouwen. Daarnaast wordt er gekeken naar uw inkomen, vermogen, rentestand en eventuele andere vaste lasten naast uw droomhuis. Daarnaast kan u aangeven wat u zelf maximaal uit wilt geven aan uw hypotheek. Eventueel kan u ook kijken welk deel van uw eigen vermogen u zelf beschikbaar wilt stellen voor de bouw van uw droomhuis. De bank waardeert het altijd als u zelf geld in de woning stopt. Daarnaast moet u er wel rekening mee houden dat u eigen geld nodig heeft voor bijvoorbeeld de inrichting van uw droomhuis. U wilt misschien nieuwe meubels aanschaffen en het kan dan slim zijn om wat geld achter de hand te houden. Of wat dacht u van eventuele bouwkosten die hoger uit blijken te vallen? Wat eigen geld achter de hand kan dan een mooi voordeel zijn.

De waarde van uw nieuwe woning

De woning is natuurlijk samen met de grond het onderpand voor uw hypotheek. Als u de hypotheek niet meer kan betalen dan gaat de bank uw woning verkopen. Er moet een taxatierapport worden gemaakt om te bepalen wat uw woning waard zou zijn. Hierbij wordt er voor de bank gekeken naar de vrije verkoopwaarde, executiewaarde en herbouwwaarde. De herbouwwaarde is vooral van belang voor uw opstalverzekering. Als uw woning af zou branden dan moet de verzekering weten wat het kost om uw woning opnieuw te bouwen. De executiewaarde is de waarde waar de bank het huis voor moet verkopen als de hypotheek niet meer betaalt wordt. Dit bedrag is ongeveer 85% van de vrije verkoopwaarde. De vrije verkoopwaarde is het bedrag waar u het huis zelf voor zou kunnen verkopen.

Bij een bouwproject is er natuurlijk nog geen woning om te bezoeken. Een taxatie wordt dan ook gemaakt op basis van uw bouwplannen. Er wordt door de taxateur een verwachte verkoopwaarde en executiewaarde berekend. Dit rapport zal meespelen voor het maximale bedrag dat u aan hypotheek kan krijgen. U kan tegenwoordig nooit meer geld krijgen dan de werkelijke waarde van de woning. Vroeger kon u nog wat meer hypotheek krijgen om bijvoorbeeld ook de notariskosten en verbouwing mee te financieren. In sommige situaties vraagt de bank ook de bouwofferte op en krijgt u niet meer hypotheek dan de werkelijke bouwkosten van de woning.

Hypotheek op basis van uw inkomen

Naast de verwachte waarde van de woning speelt natuurlijk uw inkomen een belangrijke rol bij het bepalen van de maximale hypotheek. Hierbij wordt er ook gekeken naar een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Het is voor uzelf ook belangrijk om te kijken wat u maximaal kwijt wilt zijn aan hypotheek. Maak voor uzelf een maandoverzicht met alle kosten in de afgelopen jaren. Schrijf hierin alle vaste lasten op en kijk wat u per maand overhoudt. Zorg dat er voldoende ruimte overblijft voor leuke dingen en kies op basis hiervan een bedrag dat u maximaal kwijt wilt zijn. Uw maximale hypotheek kan misschien hoger liggen, maar u wilt nog wel gewoon prettig blijven leven. Dit blijft het allerbelangrijkste bij een maximale hypotheek.

Laat een hypotheek berekenen op vaste inkomsten

Een hypotheek komt elke maand terug ongeacht of u de ene maand veel geld verdiend en de andere maand weinig geld. Het is belangrijk om daarom altijd op basis van vaste inkomsten een hypotheek te berekenen. Onzekere inkomsten kan u beter niet meenemen in uw hypotheekberekeningen. Een winstdeling, onkostenvergoeding of niet vaststaande dertiende maand kan u dus beter niet mee laten nemen bij het uitrekenen van uw hypotheek. Als u een jaarcontract heeft en nog geen vaste aanstelling dan is het tegenwoordig wel mogelijk om een hypotheek aan te vragen. Banken gaan vanwege de nieuwe instelling hier iets soepeler mee om. De bank vraagt dan om een zogenaamde intentieverklaring van de werkgever. Hierin staat dat de werkgever van plan is om uw contract ooit om te zetten tot een vaste aanstelling. Echter is uw werkgever nergens tot verplicht, maar geeft het de bank wel voldoende vertrouwen om een hypotheek te verstrekken. Wees wel terughoudend om inkomsten uit overwerk mee te nemen in uw hypotheek berekening. U weet namelijk niet zeker of dit geld er volgend jaar nog steeds is. Alleen als deze inkomsten echt voor altijd vast zijn kunt u ze mee laten rekenen.

Heeft u een flexibele arbeidsrelatie? Bijvoorbeeld omdat u al 4 jaar bij een uitzendbureau werkt voor verschillende werkgevers? Dan is het mogelijk om een hypotheekverzoek in te dienen. Er wordt dan gekeken naar uw gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar. Op basis hiervan wordt een hypotheek berekend.

Hypotheek berekenen op basis van twee inkomens

Als u een tweede inkomen meetelt dan kan u meer lenen. Toch is het niet verstandig om op beide inkomens een volledige hypotheek af te sluiten. Stel u wilt in de toekomst aan kinderen beginnen. Eén van de twee wil hierdoor minder gaan werken waardoor er minder geld binnenkomt. Het gevolg is dat u flink wat minder geld te besteden heeft maar u nog wel een hypotheek heeft voor twee inkomens. Of wat gebeurd er als één van de twee wegvalt door werkeloosheid? Dan moet één inkomen de hypotheek van twee inkomens dragen. Dit is een risico waar u mee te maken krijgt bij een hypotheek op basis van twee inkomens. Een mooi alternatief is er om een tweede inkomen voor de helft mee te tellen. U kan zo wel meer geld lenen, maar u gaat niet gebukt onder de enorme maandlasten als één van de twee wegvalt.

Een hypotheek afsluiten met NHG

Het is altijd verstandig om een hypotheek af te sluiten met NHG garantie. Alleen u moet wel voldoen aan een aantal voorwaarden voordat u een NHG hypotheek kan afsluiten. NHG staat namelijk garant voor de aflossing van uw hypotheek als u deze zelf niet meer kan betalen. Voor de bank is het risico zo minder groot en u kan zo meer geld lenen. In ruil hiervoor betaalt u ook minder hypotheekrente en dit merkt u in de maandlasten. Alleen er zijn wel verschillende eisen waar u aan moet voldoen om NHG te krijgen.

De NHG bepaalt vaak jaarlijks voor welk bedrag u maximaal een woning mag kopen om in aanmerking te komen voor NHG. Het kan dus zijn dat uw woning teveel waard is om NHG garantie te krijgen. Helaas zit u al snel aan dit bedrag als u zelf een woning gaat bouwen. Alleen al de grondkosten zijn meestal hoger dan de NHG garantie.

Maximale lening volgens NHG

Naast het maximale bedrag kan NHG ook voorschrijven voor welk bedrag u het beste maximaal een hypotheek kan afsluiten. NHG kan heel goed een berekening maken hoeveel geld u maximaal over houdt om de hypotheek van te betalen. Een geldverstrekker doet vaak niet moeilijk om meer te lenen dan het bedrag volgens NHG. Wij raden u af om meer te lenen dan uw maximale hypotheek volgens NHG. U moet dan uw uitgavepatroon flink aanpassen om uw woning te kunnen betalen. Dit is niet bepaalt prettig leven zoals u dit eerst wel nog deed.

De NHG woonlastenfaciliteit

Heeft u een hypotheek met NHG en wordt u tijdelijk werkeloos? Dan kan u misschien de hypotheek tijdelijk niet meer betalen. U heeft zo financiële ruimte nodig tot het moment dat u de hypotheek weer kan betalen. Eventueel kan u in aanmerking komen voor het NHG woonlastenfaciliteit. U kan dan voor maximaal twee jaar een aanvullende hypotheek afsluiten in de vorm van een lening. Met dit bedrag kan u bijvoorbeeld twee jaar uw hypotheek betalen tot het moment dat u weer een nieuwe baan gevonden heeft. Deze methode kan u bijvoorbeeld ook gebruiken als u in scheiding ligt. U heeft tijd nodig om de woning te verkopen, maar helaas kan u alleen de kosten van de woning niet opbrengen. Tot die tijd kan u aanspraak maken op de NHG woonlastenfaciliteit tot de woning verkocht is. Met de eventuele overwaarde van uw woning kan u deze lening weer aflossen. Helaas kan de NHG uw bank niet verplichten om u woonlastenfaciliteit toe te wijzen. U moet nog steeds in gesprek met uw bank gaan om woonlastenfaciliteit aan te vragen. Uw geldgever zal kijken of het in uw situatie zinvol is om hiervan gebruik te maken.