Voorwaarden bij het kopen van bouwgrond

Bijna alle bouwkavels worden in Nederland op de markt gebracht door de gemeente. Helaas betekent het nog niet automatisch dat iedereen een bouwkavel kan kopen bij een gemeente. Natuurlijk moet het bouwkavel geschikt zijn en moet er voldoende budget aanwezig zijn, maar soms worden er ook voorwaarden vanuit de gemeente gesteld. Een eis die we veel tegenkomen is dat je economisch of maatschappelijk verbonden moet zijn aan een gemeente. Dit is vaak de eerste eis die door de gemeente gesteld wordt. Naast deze voorwaarden zijn er meestal nog meer regels waar je aan moet voldoen.

De bouwvergunning

Als u het eenmaal voor elkaar gekregen heeft om bouwgrond aan te schaffen, dan krijgt u te maken met nieuwe voorwaarden. Het kan slim zijn om deze voorwaarden uit te zoeken voordat u tot de aankoop overgaat. Het kan namelijk voorkomen dat u een bouwkavel gekocht heeft waar u niets mee kan. Omdat u bijvoorbeeld helemaal niet aan de voorwaarden voldoet. U kan een hoop problemen voorkomen door vooraf alle voorwaarden uit te zoeken bij het kopen van de bouwgrond.

Voorscriften van de gemeente

Eén van de voorwaarden waar u aan moet voldoen zijn de voorschriften van de gemeente. U moet bijvoorbeeld in het bezit zijn van een bouwvergunning. U mag niet eerder gaan bouwen op uw bouwkavel voordat uw bouwvergunning is goedgekeurd. Voor de bouwvergunning moet uw woning aan een aantal regels voldoen. U mag misschien geen bungalow bouwen en uw woning mag maximaal bepaalde afmetingen hebben. Naast deze voorwaarden is er nog de antispeculatiebeding regeling. In deze regeling staat bijvoorbeeld dat u verplicht bent om een aantal jaren zelf in een woning te gaan wonen. U mag bijvoorbeeld de woning binnen een bepaalde periode niet doorverkopen. Als u dit wil doet dan moet u toestemming hebben van de vorige eigenaar van de grond. Bij de verkoop moet dan meestal een deel van de winst afgedragen worden aan de gemeente. Met dit principe wil de gemeente het speculeren in bouwgrond en woningbouw voorkomen.

Meestal staan de voorwaarden bij het kopen van bouwgrond in de bebouwingsvoorschriften of het bestemmingsplan. Heel soms zijn er ook nog aanvullende regels bovenop deze plannen. Deze regels staan meestal in het zogenaamde beeldkwaliteitsplan van de woonwijk. Er zijn meestal ook nog algemene verkoopvoorwaarden die door de gemeente zijn opgesteld. Vraag bij de gemeente altijd de laatste exemplaren van alle voorwaarden op voordat u een bouwkavel aanschaft.

Bespreek uw bouwplannen met de gemeente

Het is een aanrader om al voordat u een stuk bouwgrond koopt in gesprek te gaan met de gemeente. Dit doet u vaak al in de oriëntatie fase waarbij u een stuk grond op het oog heeft. U heeft zo tijdig een idee of uw plannen haalbaar zijn en of u dit stuk grond eigenlijk wel moet kopen. Tijdens deze gesprekken kan u bebouwingsvoorschriften opvragen voor het stuk bouwkavel dat u op het oog heeft. In deze voorschriften staan zaken die te maken hebben met de architectuur in de gemeente. Ze zijn vaak opgesteld door de stedenbouwkundige binnen de gemeente. Wij bespreken een aantal zaken die vastgelegd kunnen zijn in de bebouwingsvoorschriften van de gemeente.

Wonintype

De meeste gemeentes hebben voor een bouwkavel vastgelegd welk woningtype gebouwd mag worden. Dit kan een bungalow, vrijstaande woning etc. zijn. Daarnaast zijn er meestal eisen waar de architectuur aan moet voldoen. Dit is heel erg afhankelijk van de locatie van het stuk bouwkavel. Soms heeft een lokale architect een bepaalde voorkeur voor een stijl. Dit wordt dan in de voorschriften vastgelegd. Meestal wordt deze voorkeur aangegeven omdat andere woning in de omgeving volgens dezelfde stijl gebouwd zijn. Uw woning zou er dan niet mooi tussen passen. Uw woning moet dan bijvoorbeeld in een moderne stijl gebouwd worden of juist in een landelijke stijl.

Bijna elk stuk bouwgrond heeft regels als het aankomt op het uiterlijk van de woning. De woning moet bijvoorbeeld voorzien zijn van een bepaald type dak en de kleuren van de gevels zijn bij de gemeente vastgelegd. Tot slot kunnen er zelfs gedetailleerde regels zijn. U mag bijvoorbeeld geen erker hebben of uw woning mag maar één dakkapel aan de achterzijde hebben etc. Dit zijn belangrijke regels om vooraf van op de hoogte te zijn voordat u gaat bouwen.

De gemeente heeft meestal ook regels over het bouwvolume van een woning. Bijvoorbeeld het aantal kubieke meters dat een woning mag worden. Soms geeft een gemeente ook aan hoeveel lagen een woning maximaal mag hebben. Het is ook mogelijk dat er een maximale hoogte en lengte geëist wordt van de nieuwe grondeigenaar.

Slechts een deel van het bouwkavel bebouwen

De meeste bouwkavels hebben een regel als het aankomt op het bebouwingsvlak. U mag als nieuwe eigenaar slechts een deel van het bouwkavel bebouwen. De rest moet vrij zijn voor een tuin etc. Dit wordt meestal aangegeven in de footprint van uw bouwkavel. Vaak gaat het om een percentage van het oppervlakte of er staat letterlijk een aantal m2 omschreven. Meestal wordt er gezocht naar een mooie verhouding tussen een woning en de tuin. Bij de meeste gemeentes is de verhouding één derde woning en twee derde tuin.

Bij een kavel zijn meestal ook voorschriften voor de ligging. Er wordt aangegeven binnen welke lijnen de woning moet liggen. Dit worden de uiterste bebouwingsgrenzen genoemd. Deze grenzen worden aangegeven met een rooilijn. Er zijn meestal ook grenzen waarop de afstand van een woning tot de openbare weg wordt aangegeven.

Vanwege het grote aantal auto’s binnen een gemeente worden er steeds vaker eisen gesteld over het parkeren op eigen grond. U bent dan verplicht om op uw bouwkavel een ruimte te reserveren om minimaal één auto te parkeren. Soms wordt er zelfs van u gevraagd om plaats te maken voor twee auto’s.

Sommige gemeentes stellen zelfs regels als het aankomt op regenwater. Dit mag dan niet meer in de riolering terecht komen. Het regenwater moet opgevangen worden in een regenton.

Toestemming vragen voor de koop

Alle regels die vastgesteld zijn door de gemeente neemt u natuurlijk mee in uw ontwerp. Het kan slim zijn om alvast toestemming te vragen voordat u een stuk bouwgrond koopt. Of u koopt de bouwgrond met ontbindende voorwaarden waarbij er rekening gehouden wordt met het verkrijgen van een bouwvergunning. Meestal wordt er door de gemeente eerst gekeken of u voldoet aan alle voorwaarden voordat u de vergunning krijgt. Naast alle mogelijke voorwaarden die we genoemd hebben zijn er nog tal van andere voorwaarden. Bijvoorbeeld dat de erfafscheiding alleen groen mag zijn dus met een heg. Wat bijvoorbeeld de maximale hoogte mag zijn van een afscheiding. Als uw bouwkavel aan het water ligt dan zijn er vaak ook regels voor het plaatsen van een steiger of misschien zelfs het onderhoud van de kade.

Kavel kopen van andere partijen

We hebben het bij deze voorwaarden vooral over de gemeente gehad. Hierbij wordt er rekening gehouden dat u een stuk grond bij de gemeente koopt. In de meeste gevallen koopt u een bouwkavel bij de gemeente. Het kan echter ook voorkomen dat u een bouwkavel bij iemand anders dan de gemeente koopt. Dit kan bijvoorbeeld een particulier, bouwbedrijf of ontwikkelaar zijn. Als u een stuk grond bij een bouwbedrijf aanschaft dan zijn er vaak andere voorwaarden. Meestal bent u verplicht dat het bouwbedrijf ook uw woning gaat bouwen. U kan dan niet afwijken naar een andere partij of zelf uw eigen woning gaan bouwen. Het is slim om dit goed te informeren als u van plan bent om een bouwkavel bij een bouwbedrijf te kopen. Mocht u toch besluiten dat het helemaal geen slecht idee is om de bouw ook door dit bedrijf te laten uitvoeren dan is het opvragen van referenties slim. U kan dan soms ook eventuele modelwoningen bekijken zodat u een idee heeft van uw nieuwe woning. U krijgt ook meteen een beeld van de ervaring van het bouwbedrijf. Als dit toch niet goed voelt of omdat u bepaalde ideeën niet kan uitvoeren dan is het slim om te zoeken naar een ander bouwkavel. Mocht u toch wel in zee gaan neem dan bepaalde ontbindende voorwaarden op in uw koopovereenkomst. Bijvoorbeeld als het bouwbedrijf zijn afspraken niet nakomt etc. U weet dan zeker dat u voor 100% bent ingedekt bij het bouwen van uw eigen woning op een bouwkavel van een bouwbedrijf.

Kavel kopen van particulier

U kan ook een bouwkavel kopen van een particulier. De particulier heeft het stuk grond misschien als belegging gekocht. Of de particulier is grootgrondbezitter en besluit een deel van zijn grond op te splitsen. De meeste particulieren hebben geen belang bij wat u gaat bouwen. Het komt alleen soms voor dat er een belang is als de particulier misschien achter het stuk grond woont. Er kunnen dan wel specifieke voorwaarden zijn opgenomen in de aanschaf van het bouwkavel. U moet zich wel realiseren dat een particulier absoluut geen expert is. Er kan dus foute informatie verschaft worden over het stuk grond dat u aanschaft. U heeft als koper altijd zelf een onderzoekplicht. Mocht er foute informatie verschaft zijn dan ligt het risico gewoon bij uzelf. Zoek dus uit of u wel een woning mag bouwen op het bouwkavel van een particulier. Zoek vooral uit of u wel voldoet aan de voorwaarden die de gemeente stelt. Neem eventueel ontbindende voorwaarden op als bepaalde zaken die voor u van belang zijn niet blijken te kloppen. U bent dan ingedekt bij eventuele fouten.