Eigen huis bouwen en de belasting

Als u een nieuwbouwhuis gaat bouwen dan heeft dit natuurlijk altijd fiscale gevolgen. U krijgt te maken met BTW en overdrachtsbelasting om slechts een voorbeeld te noemen. Maar u krijgt ook te maken met leges, eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting en waterschapsbelasting. Alle fiscale gevolgen hebben wij voor u op een rijtje gezet. U heeft zo een idee wat u kan verwachten bij de bouw van een nieuwe woning.

Inkomstenbelasting regelen met een eigen woning

Als u eigenaar bent van de woning en het uw hoofdverblijf is dan kan u gebruik maken van de eigenwoningregeling bij uw aangifte inkomstenbelasting. Een woning in aanbouw kan onder deze regeling vallen. Dit kan wel alleen als u verwacht om in het kalenderjaar waarover u aangifte gaat doen gaat wonen in de woning. Gaat u dit net niet redden? Geen probleem u kan nog steeds aanspraak maken op de regeling als u binnen twee kalenderjaren gaat wonen in de woning.

Volgens de eigenwoningregeling moet u belasting betalen over het eigenwoningforfait. Dit is misschien een nadeel maar daar staat tegenover dat u de rente en kosten van uw hypotheek kan aftrekken. Als u een lening afsluit voor het onderhouden of verbeteren van uw woning dan kan u ook de rente hiervan aftrekken. Het bedrag dat u aan belasting moet betalen op basis van het eigenwoningforfait wordt vastgesteld aan de hand van uw WOZ-waarde. Meestal ligt dit percentage op 0,6% van de WOZ-waarde.

Als u een nieuwe woning gaat bouwen dan wordt het eigenwoningforfait berekend vanaf het moment dat u definitief in de woning gaat wonen. Dit is eigenlijk de datum van oplevering. De Belasting gaat er vanuit dat de woning op deze datum geschikt is om te wonen. Als u nog een kleine hypotheekschuld heeft dan kan u gebruik maken van de Wet Hillen. Het eigenwoningforfait minus de aftrekbare kosten komt dan op nul euro uit. U krijgt dan geen geld terug, maar u hoeft ook niets te betalen.

De hypotheekrenteaftrek is beperkt tot dertig jaar mits u de hypotheek aflost. Hierdoor zijn niet meer alle hypotheekvormen mogelijk met hypotheekrente aftrek. De overwaarde van uw woning wordt door de Belastingdienst niet meer belast. In tegenstelling is naast de winst ook het verlies niet fiscaal aftrekbaar. In ruil hiervoor verwacht de fiscus wel dat u de overwaarde inbrengt bij uw nieuwe hypotheek. Als u dit niet doet dan heeft u geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Dit kan dus grote gevolgen hebben waardoor bijna alle woningeigenaren ervoor kiezen om hun overwaarde te gebruiken in hun nieuwe hypotheek.

Hypotheekrente aftrekken

U mag zoals we al eerder aangeven de hypotheekrente van uw lening aftrekken mits u voldoet aan alle voorwaarden. Vanwege deze aftrekpost betaalt u over een deel van uw inkomen als het ware geen belasting. U krijgt eigenlijk de teveel betaalde inkomstenbelasting terug van de fiscus. Uw werkgever betaalt namelijk automatisch alle premies dit wordt ingehouden op uw salaris. Via de fiscus kan u dit bedrag weer terugkrijgen in de vorm van hypotheekrente. Het bedrag dat u terugkrijgt is afhankelijk van uw inkomen en eventuele andere aftrekposten.

Hypotheekrente maandelijks ontvangen

Het kan flink schelen in uw vaste lasten als u de hypotheekrente maandelijks terugkrijgt. Met een voorlopige teruggave kan u dit via de Belastingdienst al vooruit regelen. U ontvangt dan maandelijks al uw hypotheekrente terug. Na afloop wordt er gekeken of u teveel of te weinig teruggekregen hebt. Eventueel teveel betaalde belasting moet u uiteraard terugbetalen. Als u nog te weinig ontvangen heeft dan betaalt de Belastingdienst u dit deel terug.

Betaalt u BTW of overdrachtsbelasting?

Als u een stuk bouwgrond koopt dan betaalt u meestal 21% BTW over de prijs van de bouwgrond. Het kan gebeuren dat er besloten is dat de grond alleen voorzien wordt van overdrachtsbelasting (6%) uiteraard is dit in uw voordeel. Helaas is het maar zelden dat u alleen overdrachtsbelasting betaalt bij de aankoop van grond. U betaalt alleen overdrachtsbelasting als de grond nog niet bouwrijp is. Meestal koopt u bouwgrond van de gemeente of aannemer waardoor de grond wel bouwrijp gemaakt is en u 21% BTW betaalt. Toch kan het kopen van bouwgrond dat niet bouwrijp is ook een flink nadeel zijn. Er komen dan allemaal kosten bij om de grond te voorzien van de juiste voorzieningen.

Legekosten voor de bouw van een woning

Er zijn verschillende vergunningen die u moet regelen om een woning te mogen bouwen. Als u een vergunning aanvraagt dan bent u leges verschuldigd aan de gemeente waarin u de woning gaat bouwen. De hoogte van de leges die u moet betalen zijn per gemeente verschillend. Neem bijvoorbeeld het aanvragen van een bouwvergunning. Sommige gemeentes rekenen hiervoor gewoon een vast bedrag, maar er zijn ook gemeentes waarbij u een percentage van de bouwkosten betaalt aan leges. Bij de hoogte van de bouwkosten gaat de gemeente ervanuit dat deze door derden worden uitgevoerd.

Doe het zelf werk wordt dus niet meegenomen waardoor de leges hoger uit kunnen vallen dan gedacht. U kan nakijken wat uw gemeente aan bouwleges rekent in het gemeentelijke overzicht van leges. Eventueel kan u wel bezwaar maken tegen de kosten die u moet betalen voor het verkrijgen van een vergunning. Voor dit beroep moet u wel naar de rechtbank. Als u eerst nog moet slopen dan kunnen de leges ook worden berekend op basis van de sloopkosten.

Rente bij een nieuwbouwwoning

Als u een stuk bouwgrond koopt dan zijn er soms nog extra voorwaarden gekoppeld aan de prijs die u betaalt. Bijvoorbeeld dat u naast de koopsom ook rente verschuldigd bent. Er kunnen twee verschillende soorten rentes berekend worden over de koopsom. U kan te maken krijgen met een financieringsvergoeding en een uitstelrente.

De uitstelrente kan door de verkoper van de bouwgrond in rekening gebracht worden. Deze rente wordt berekend over de periode waarin het koopcontract getekend wordt tot de werkelijke datum van overdracht. Een grondeigenaar moet soms wel een half jaar of langer wachten tot de definitieve overdracht. Tot die tijd moet de grond voor u worden vastgehouden en is de zaak nog onzeker voor de verkopende partij. U kan er bijvoorbeeld vanaf zien omdat u geen bouwvergunning krijgt toegewezen. Om deze periode te overbruggen kan een eigenaar een uitstelrente vragen. Deze rente wordt ook wel grondrente genoemd en is inclusief BTW. De BTW kan u fiscaal aftrekken bij de aangifte van uw inkomstenbelasting.

Voordat u definitief een handtekening zet onder de koopovereenkomst gaat vaak een periode vooraf. Tot die tijd moet de eigenaar de grond voor u vasthouden. Over deze periode kan de verkopende partij een financieringsvergoeding vragen. De afgesproken periode waarover dit berekend wordt staat op de overeenkomst. De Belastingdienst noemt dit officieel een onderdeel van de koopovereenkomst. Dit betekend dat u helaas de rente die berekend wordt niet kan aftrekken bij uw inkomstenbelasting.

De hypotheekrente tijdens de bouw van uw droomhuis

Vanaf het moment dat u een handtekening zet onder de hypotheekakte bij de notaris bent u officieel hypotheekrente verschuldigd. De bouw van uw huis is net begonnen en het eerste bedrag is betaalt aan de grondeigenaar vanuit het bouwdepot. De hypotheekrente is uiteraard wel aftrekbaar via de hypotheekrente aftrek bij uw aangifte inkomstenbelasting. Er zijn wel wat regels verbonden aan de hypotheekrente aftrek. Het kan dus voorkomen dat u misschien niet in aanmerking komt voor de hypotheekrente aftrek. Zo moet u een hypotheek binnen 30 jaar aflossen en moet u een hypotheek hebben die u maandelijks aflost. Hierdoor kan u niet gebruik maken van alle hypotheekvormen om gebruik te kunnen maken van de aftrekpost. Naast de hypotheekvorm wordt er ook gekeken naar eventuele overwaarde. U bent verplicht om deze mee te nemen naar uw nieuwe hypotheek. Als u dit niet doet dan heeft u geen recht op hypotheekrente aftrek.

Rente betalen met een bouwdepot

Als u een eigen woning bouwt dan wordt de hypotheek die overblijft na het betalen van de bouwgrond in een bouwdepot gestopt. Vanuit het bouwdepot worden alle bouwtermijnen aan de aannemer betaalt. Officieel gezien betaalt u hypotheekrente over het complete bedrag dat u als hypotheek genomen heeft. Alleen vanuit de hypotheekverstrekker is er vaak wel een regeling mogelijk. U kan bijvoorbeeld bouwdepot rente ontvangen over het bedrag dat nog in het depot staat. De bouwdepotrente is net zo hoog als de hypotheekrente. Zo betaalt u over het bedrag dat u nog niet gebruikt heeft nog geen hypotheekrente. U kan van deze regeling meestal maximaal 2 jaar gebruik maken na het ondertekenen van de overeenkomst. De rente die u wel moet betalen per saldo kan u uiteraard gewoon aftrekken met de hypotheekrente aftrek mits u voldoet aan de voorwaarden.

Het kan gebeuren dat de verbouwing goedkoper uit valt dan gepland. U heeft meer hypotheek gekregen dan uiteindelijk nodig was voor de bouw van uw woning. Of u heeft een deel van de kosten met eigen spaargeld bekostigd. Na 2 jaar wordt het resterende saldo naar box 3 verplaatst. Het depot en de lening valt hierdoor tegenover elkaar weg. U betaalt dan geen belasting meer over het bedrag dat nog open staat. Als u toch weer geld gaat opnemen bijvoorbeeld vanwege een grootschalige verbouwing dan moet u er uiteraard wel belasting over betalen. Het restbedrag komt dan te staan bij uw totale hypotheekschuld. De rente over deze schuld is uiteraard weer fiscaal aftrekbaar.

Uw eigen woning in box 3

Het kan voorkomen dat de eigenwoningregeling niet voor u van toepassing is. Uw nieuwe droomhuis behoort dan tot box 3. In box 3 staat uw eigen vermogen. U kan de woning in deze box zetten als u de woning nog niet gaat bewonen in de komende 2 kalenderjaren. Of dat u de woning niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het nadeel van box 3 is dat u de hypotheekrente niet kan aftrekken. De woning wordt gezien als vermogen en in dit soort situaties rust er meestal geen hypotheek op de woning. Er wordt in deze box gekeken naar de woz-waarde van de woning eventueel minus de rustende schuld.

Het bedrag dat overblijft is uw vermogen en u bent verplicht hierover 1,2% vermogensrendementsheffing te betalen. Eventuele hypotheekrente is dus niet aftrekbaar als de woning in box 3 staat. Dit kan dus alleen als u hoofdbewoner bent van de woning en binnen 2 jaar na de bouw in de woning gaat wonen als hoofdverblijf.

OZB belasting betalen

Vroeger bestond het betalen van OZB belasting uit een gebruikersdeel en een eigenaarsdeel. Het gebruikersdeel is al sinds 2006 afgeschaft waardoor u alleen nog verplicht bent OZB te betalen als eigenaar van een woning. De OZB belasting wordt berekend op basis van de WOZ-waarde. Deze waarde wordt jaarlijks door de gemeente berekend. Hierbij kijkt de gemeente naar woningen die in uw omgeving verkocht zijn. Op basis van de gemiddelde verkoopprijs wordt de WOZ-waarde bepaalt. De hoogte van dit bedrag kan bepalend zijn voor wat u moet betalen.

Eventueel kan u bij de gemeente bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Bijvoorbeeld als u vergelijkbare woningen heeft die minder waard zijn en die verkocht zijn pasgeleden. U kan vragen aan de gemeente om op basis van deze woningen een nieuwe berekening te maken. Dit kan u al snel een hoop geld besparen.

Waterschapsbelasting betalen

Vanaf de datum dat uw woning bewoonbaar is kan u als eigenaar aangeslagen worden voor het betalen van waterschapsbelasting. Er zijn diverse heffingen in de waterschapsbelasting opgenomen. Vroeger werden alleen woningeigenaren aangeslagen voor de waterschapsbelasting. Tegenwoordig is ook iedereen die in een woning woont verplicht om mee te betalen aan deze belasting. U bent dus ook verplicht om deze kosten te betalen als u in een huurwoning woont. De waterschapsbelasting wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld. Het tarief wordt bepaalt op basis van uw woonruimte (m2) en het aantal personen in een huishouden. Sommige heffingen voor de waterschapsbelasting worden ook berekend op basis van de WOZ waarde van uw woning. Er wordt vaak een percentage van de WOZ waarde genomen voor de waterschapsbelasting die u moet betalen. Het tarief dat berekend wordt verschilt per waterschap waardoor dit in elke situatie weer anders kan zijn.