De bodem van uw bouwkavel

Als u een woning gaat bouwen dan doet u dit natuurlijk op de bodem van het bouwkavel. Dit is de basis waaruit u een droomhuis gaat opbouwen. Voordat u kan gaan bouwen moet uitzoeken wat voor een grondsoort uw bouwkavel is. U moet ook uitzoeken of de grond bouwrijp is of eventueel verontreinigd. Dit soort zaken kunnen allemaal meespelen in de kosten van de bouw van een woning.

Wat is de bodemgesteldheid van uw bouwkavel?

Helaas is lang niet elke bouwkavel geschikt om een woning op te bouwen. U zal dit wel verwachten, maar in de praktijk valt dit flink tegen. Het hangt eigenlijk allemaal af van de bodemgesteldheid van uw bouwkavel. Bij de bodemgesteldheid wordt er bijvoorbeeld gekeken naar de draagkracht. Kan de bodem een zware fundering dragen of is dit niet mogelijk met de huidige bodem? Soms kan dit opgelost worden door bijvoorbeeld dieper te heien. Een aannemer kan u hierover adviseren. Naast de draagkracht wordt er gekeken naar de grondwaterstand. Als het grondwater vrij hoog staat kan u last krijgen van wateroverlast. U moet dan een drainage systeem aanleggen, maar dit is wel vrij kostbaar. Daarnaast moet u uitzoeken wat de bodemdaling is van de bouwkavel.

Vragen over de bodemgesteldheid van het bouwkavel kan u vragen aan de verkoper. Dit kan u het beste schriftelijk doen zodat u een bewijs heeft. Als de verkoper een particulier is dan kan u het beste aan de gemeente en/of provincie vragen om de informatie te bevestigen. De gemeente weet vaak wat de kwaliteit is van de bouwgrond. Daarnaast weet de gemeente welke fundering is toegepast bij nabijgelegen woningen. Als u het echt 100% zeker wilt weten dan kan u nog een sonderingsonderzoek uitvoeren. Eventueel kunt u de uitkomsten van dit onderzoek opnemen in de ontbindende voorwaarde van het koopcontract.

Bodemverontreiniging op uw bouwkavel

Het kan handig zijn om uit te zoeken wat de oude bestemming van de grond vroeger was. U kan dan eventueel al achterhalen of er misschien sprake is van bodemverontreiniging. Vooral als er vroeger een fabriek of benzinestation op de grond stond is een bodemonderzoek aan te raden. Er is een risico dat de grond inmiddels flink verontreinigd is. Als de koop doorgaat omdat de grond niet verontreinigd blijkt te zijn dan kunt u de uitslag ook meteen gebruiken bij de aanvraag van een bouwvergunning. De geschiedenis van het bouwkavel kan u uitzoeken via het gemeentelijk archief of het kadaster.

Het is belangrijk om een eventueel gifschandaal goed uit te zoeken. De waarde van een woning op een grond die verontreinigd is kan flink kelderen. Het is dan niet verstandig om uw woning op een verontreinigd stuk grond te bouwen. Het kan natuurlijk dat de grond na een gifschandaal gereinigd is. Helaas blijft de grond en soms een complete woonwijk een slechte naam behouden. Dit merkt u in de waarde van uw nieuwe woning. Ons advies is om zelfs in een oud gif gebied geen woning te kopen. Zo’n naam blijft soms echt nog tientallen jaren hangen en een probleem vormen voor een toekomstige verkoop.

In het Kadaster is sinds 1995 opgenomen als er bodemverontreiniging heeft afgespeeld op een bouwkavel. Soms staat er een bevel tot sanering en andere keren komt u beschikking tegen waarin bodemverontreiniging is vastgesteld. Er is ook een bodemsaneringsprogramma. Dit programma is voor iedereen in te zien u hoeft dus geen makelaar te zijn om hierin een kijkje te nemen. Vaak kan u dit programma inzien bij de gemeente en bij de provincie. Sommige gemeentes hebben deze mogelijkheid niet en dan bent u verplicht om naar de provincie te gaan. Op de website van het bodemloket vind u hier meer informatie over.

Aansprakelijkheid bij bodemverontreiniging

Als eigenaar van een bouwkavel bent u verantwoordelijk voor het stuk grond en ook voor eventuele bodemverontreiniging. U bent verplicht om bij vermoedens onderzoek te doen en de bodem eventueel te saneren. Volgens de wet moet de vervuiler altijd de kosten betalen. Officieel betekent dit dat de veroorzaker van de vervuiling de bodem moet saneren en de kosten moet betalen. Als de vervuiler niet meer te achterhalen is dan moet de eigenaar zelf opdraaien voor de kosten. Pas als ook de eigenaar de grond niet kan saneren moet de overheid opdraaien voor de kosten en sanering. Eventueel kan u dit voor elkaar krijgen door aan te tonen dat u als eigenaar de grond nooit vervuild kan hebben. Of dat u het niet wist of niet kon weten bij de aankoop van de bouwgrond. Stel u kon het wel weten dan draait u gewoon zelf op voor de kosten. U heeft als koper altijd een onderzoekplicht. Heel soms is het juridisch mogelijk om de verkoper aansprakelijk te stellen voor bodemverontreiniging. Dit is juridisch wel lastig, maar niet geheel onmogelijk. Het is slim om u hierbij bij te laten staan door een ervaren jurist.

Bodemonderzoek uitvoeren

Bij de meeste bouwvergunningen bent u verplicht om sowieso een bodemonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek moet aantonen of de bodem uw woning kan dragen en wat de bodemgesteldheid is. Als er al voldoende gegevens bij de gemeente bekend zijn over de bodemgesteldheid dan kan u hiervoor een vrijstelling krijgen. Als u een nieuw stuk bouwkavel aanschaft en er is geen rapport aanwezig dan is er een kans dat er sprake is van bodemvervuiling. U moet dan uitzoeken of dit klopt vanwege uw onderzoekplicht als koper. Helaas zijn de regels omtrent de onderzoekplicht wel vrij onduidelijk. Er zijn namelijk geen exacte regels over hoeveel onderzoek u gedaan moet hebben. Overigens heeft de verkopende partij hierin wel een meldingsplicht. De verkoper moet aangeven dat de grond vervuild is. Dit zou betekenen dat u geen uitgebreide taak meer heeft om te onderzoeken of een bodem vervuild is. Het is vaak een belangrijk punt in de onderhandeling wie de kosten van het bodemonderzoek gaat betalen. Doet dit de verkopende partij of de kopende partij? U kan dit meenemen in de onderhandeling en als voorwaarden neerleggen dat de verkopende partij de kosten voor het bodemonderzoek betaalt. Eventueel kan u de uitkomst van het onderzoek opnemen in de ontbindende voorwaarden. U kan dan van de koop afzien als blijkt dat de bodem vervuild is.

Historisch onderzoek bij uw bouwkavel

De gesteldheid van uw bouwkavel kan u al snel achterhalen met een historisch onderzoek. U kan hiervoor het beste naar het gemeentelijk archief gaan. In het gemeentelijk archief kan u heel veel informatie terugvinden over de omgeving waarin het bouwkavel ligt. Soms heeft u een gemeente die zelf een historisch onderzoek voor u kan uitvoeren. U hoeft dan zelf niet in de archieven te zoeken naar informatie over de bodemgesteldheid. Het kan zijn dat de gemeente hier wel kosten voor in rekening brengt. Informeer dit even voordat u een historisch onderzoek uitvoert. Bij een historisch onderzoek trekt u na of er ooit een fabriek of tankstation op uw bouwkavel gestaan heeft. U trekt niet alleen het bouwkavel zelf na maar ook de omgeving. Heeft er bijvoorbeeld in de buurt van het kavel een vervuilende fabriek gestaan? Er is dan een kans dat deze stoffen misschien ook in uw bouwkavel terecht gekomen zijn.

Als er een fabriek heeft gestaan dan kan u het beste uitzoeken of er calamiteiten hebben plaatsgevonden. Is er ooit een gifschandaal geweest in de omgeving van de fabriek? Onderzoek ook of er misschien al eens bodemonderzoeken zijn geweest. Misschien is er recent een bodemonderzoek geweest. U kan dit onderzoek dan gebruiken als er in de tussentijd geen nieuwe fabrieken in de buurt of omgeving gebouwd zijn. Eventueel kan u ook nog bij buurtbewoners informeren wat ze weten van de geschiedenis. Als er ooit een fabriek gestaan heeft dan weten de buurtbewoners u dit meestal wel te vertellen. Als u al deze zaken heeft uitgezocht dan heeft u voldaan aan uw onderzoekplicht. Laat dit vooral ook op papier zetten en neem dit mee in uw koopcontract. U heeft zo een juridisch bewijs dat u onderzoek gedaan heeft na de bodemgesteldheid van uw bouwkavel.

Uw bouwkavel bouwrijp maken

Helaas zit er een verschil tussen een stuk bouwgrond en een bouwrijpe grond. Een groot deel van de bouwkavels is nog helemaal niet klaar om op te bouwen. Als een bouwkavel bouwrijp is dan is deze goed begaanbaar, draagkrachtig en zettingsvrij. Dit laatste wil zeggen dat de grond niet verzakt. Het terrein is helemaal droog en de afwatering is geregeld. Er is dus geen kans meer voor een overstroming. Op de bodem is plantengroei mogelijk en alle nutsvoorzieningen zijn aanwezig. Als dit allemaal aanwezig is dan is uw grond bouwrijp. Dit staat ook altijd aangegeven bij het aanbod in de overeenkomst.

Er is wel een verschil tussen juridisch bouwrijp en bouwtechnisch bouwrijp. Een bouwkavel is juridisch bouwrijp als de bouwvergunning is toegewezen. Dit wil nog niet zeggen dat u direct kan beginnen met bouwen. Als er bijvoorbeeld nog geen nutsvoorzieningen zijn dan moet u deze eerst aanleggen. Toch wordt het bouwkavel juridisch bouwrijp genoemd. Helaas is er niet wettelijk vastgesteld of een bouwkavel juridisch of bouwtechnisch bouwrijp moet zijn. U zal dit dus zelf moeten uitzoeken of over onderhandelen met de huidige eigenaar. Informeer bij de gemeente in welke mate de grond bouwrijp is. Vraag eventueel welke voorzieningen nog getroffen dienen te worden. De kosten om een bouwkavel bouwtechnisch bouwrijp te maken kunnen namelijk flink oplopen. U dient dit wel mee te nemen in uw begroting om een woning te bouwen.

Bij het bouwtechnisch bouwrijp maken moet u denken aan verschillende zaken die soms nog uitgevoerd moeten worden. U moet misschien nog oude gebouwen en stallen slopen. Het terrein moet vaak nog opgehoogd of juist afgegraven worden. Dit heeft te maken met de afwatering ten hoogte van de openbare weg. Soms moet er ook onder de grond nog een afwateringsysteem worden aangebracht. Uw woning moet ook worden aangesloten op nutsvoorzieningen. Als u een op of afrit wil hebben dan moet u hiervoor een vergunning aanvragen bij de gemeente. Daarnaast is soms een tijdelijke bestrating nodig voor het bouwverkeer. De totale kosten die u kwijt bent voor het bouwrijp maken van de grond lopen flink uiteen. Het is afhankelijk van de omstandigheden en de grootte van de kavel wat u precies kwijt bent voor het bouwrijp maken. Het is natuurlijk ook afhankelijk van de uitvoerder van het bouwrijp maken van de grond. Sommige partijen rekenen hier uiteraard meer voor dan andere partijen. Als u geluk heeft bent u ongeveer € 30 per m2 kwijt voor het bouwrijp maken van de bouwgrond. Als u pech heeft dan kan dit oplopen tot € 200 per m2.

In de periode dat de bouwgrond nog niet bouwrijp is moet u rekening houden met renteverlies. U krijgt te maken met renteverlies tot het moment dat uw bouwgrond wel bouwrijp is.

Extra kosten bij de koop van bouwgrond

De gemeente brengt regelmatig extra kosten in rekening bij de koop van bouwgrond. Dit zijn meestal extra kosten waar u niet op gerekend heeft. De gemeente heeft het recht om deze kosten in rekening te brengen. Vooral als er zaken zijn gerealiseerd die er eerder nog niet waren. Een kostenpost die bijvoorbeeld in rekening gebracht wordt is exploitatiebijdrage. Dit is een bijdrage die de gemeente in rekening brengt omdat u moet worden aangesloten aan de riolering en omdat er bestrating in uw straat moet worden aangelegd en eventueel lantaarns. Voor deze vorderingen wordt een speciale overeenkomst opgesteld. In principe bent u niet verplicht om deze overeenkomst aan te gaan en de kosten te betalen Als u de overeenkomst niet aangaat dan kan de gemeente ervoor kiezen om baatbelasting in te stellen. De hoogte van deze belasting is per gemeente weer anders. Voordat u een bouwkavel aanschaft kan het slim zijn om te informeren naar de extra kosten. Laat dit vooral schriftelijk op papier zetten. Helaas blijkt uit ervaring dat de gemeente ineens nog extra kosten bedenken. Als u alles op papier heeft staan dan heeft u een bewijs van de berekende extra kosten. Mocht u toch nog twijfelen aan de kosten die berekend zijn dan kan u hierover eventueel juridisch advies inwinnen.