Bouwen volgens de woningbouwwet

Als u een eigen woning gaat bouwen dan krijgt u te maken met verschillende wetten en regels waar u rekening mee moet houden. Eén van de belangrijkste regels waar u mee te maken krijgt is de woningbouwwet. Naast deze wet krijgt u nog te maken met het bouwbesluit, bouwvergunning en welstandseisen binnen een gemeente.

Wat moet u regelen volgens de woningwet?

Volgens de woningwet moet u een aantal zaken regelen voordat u definitief een woning mag bouwen. De gemeenteraad moet bijvoorbeeld een bouwverordening vaststellen. In deze verordening zitten een aantal zaken die geregeld moeten zijn: bouwvergunningsaanvraag, het nieuwe bouwwerk moet voldoen aan de welstandseisen, slopen van evt. oude bouwwerk, uitvoering van de bouw, wie de woning gaat verbruiken. In de bouwverordening worden geen technische details omschreven dit gebeurd in het bouwbesluit.

Het bouwbesluit regelen

Eén van de belangrijkste regels in de woningbouwwet is het bouwbesluit. In het bouwbesluit staat waar een nieuwe woning minimaal aan moet voldoen. Dit zijn technische regels waar de aannemer op moet inspelen. Er staan bijvoorbeeld regels over minimale en maximale afmetingen, aantal ramen, geluidsisolatie, warmte-isolatie en de ventilatie van een woning. Het bouwwerk moet altijd voldoen aan de regels van het bouwbesluit om toestemming te krijgen. In de overeenkomst die u tekent met een aannemer staat vaak ook een regel waarin staat dat de woning voldoet volgens de regels van het bouwbesluit. Let dus goed op dat deze regel ook is opgenomen. Als de woning niet voldoet dan kan u de aannemer hiervoor aansprakelijk stellen. Het is verstandig om zo’n schadeclausule met zowel de aannemer als de architect op te nemen. Bedrijven wijzen namelijk al snel naar elkaar als het fout gaat. U heeft dan zwart op wit staan wie er eigenlijk aansprakelijk is als de woning niet voldoet.

Een bouwvergunning aanvragen

Volgens de woningwet heeft u natuurlijk een bouwvergunning nodig. U kan daar het beste al aan beginnen voordat de koop van de bouwgrond rond is. Een bouwvergunning aanvragen kost minimaal 12 weken. Meestal kan u dit opnemen in de ontbindende voorwaarden, maar u moet dan wel op tijd uw vergunning aangevraagd hebben. Daarnaast kan u met de vergunning rekening houden bij de verdere ontwikkeling van de woning.

In Nederland hebben we drie soorten bouwvergunningen: vergunningsvrij bouwen, lichte bouwvergunning en reguliere bouwvergunning. In sommige gemeentes kan u bepaalde zaken zonder vergunning bouwen. Denk bijvoorbeeld aan een dakkapel. Per gemeente kan dit weer anders geregeld zijn, maar u kan dit wel terugvinden in het besluit bouwvergunningsvrije en licht vergunningplicht bouwwerken. Lichte bouwvergunning is er speciaal voor bouwwerken die eigenlijk vrijgesteld zijn, maar net niet voldoen aan alle voorwaarden. Daarnaast is er nog de reguliere bouwvergunning. Deze vergunning wordt toegepast als er voor een bouwwerk een vergunning nodig is. Bijvoorbeeld een woning of het plaatsen van een bouwwerk dat volgens de regels niet vrijgesteld is. Dit kan bijvoorbeeld een dakkapel aan de voorzijde van de woning zijn of een uitbouw van bepaalde afmetingen.

Een reguliere bouwvergunning regelen voor uw woning

Er zijn twee verschillende procedures die u kan volgen voor een bouwvergunning aanvragen. Beide procedures duren standaard twaalf weken. Dit is het termijn dat een gemeente heeft om over een vergunning een besluit te nemen. Dit termijn wordt heel soms verlengt met maximaal 6 weken. U krijgt hier uiteraard bericht over zodat u eventueel de ontbindende voorwaarden kan verlengen. Als u na 12 weken geen bericht ontvangen heeft dan moet de gemeente akkoord gaan en u een vergunning verlenen. Dit is overigens alleen zo als uw bouwwerk voldoet aan de regels in het bestemmingsplan. U kan eventueel ook een fase vergunning aanvragen deze duurt tweemaal 6 weken. Het nadeel hiervan is dat elke fase met 6 weken verlengd kan worden.

Leges bij een bouwvergunning

Als u een bouwvergunning gaat aanvragen dan bent u verplicht om leges te betalen. De gemeente brengt deze kosten in rekening om bijvoorbeeld al het uitzoekwerk voor uw vergunning te regelen. De leges die u moet betalen zijn per gemeente verschillend. Er is helaas geen vast bedrag dat u moet betalen voor leges. Soms is het een vast bedrag en andere keren wordt er zelfs een percentage van de totale bouwkosten genomen. De leges zijn per gemeente vastgelegd in de legesverordering.

Een bouwvergunning aanvragen

Via de gemeente kan u een aanvraagformulier krijgen om een bouwvergunning aan te vragen. In de bijlage staat exact welke documenten u allemaal moet inleveren. De gemeente mag niet meer vragen dan in het document staat aangegeven. Soms kan het lastig zijn om te bepalen wat u wel en niet nodig heeft. U kan dan eventueel contact opnemen met de gemeente. Binnen twee weken na ontvangst van alle papieren zal de gemeente uw aanvraag publiceren. Uw aanvraag wordt ook opgenomen in het gemeentelijk bouwregister. Dit register is door iedereen in te zien. De laatste stap is het toetsen van uw bouwplannen en deze stap duurt het langste van allemaal.

Er zijn verschillende punten waaraan uw aanvraag getoetst wordt. Eén van de belangrijkste punten is het bestemmingsplan. Er wordt gekeken of de woning die u wilt bouwen in strijd is met het bestemmingsplan. Kijk daarom altijd goed dit plan na voordat u een bouwvergunning aanvraagt. U kan dan eventueel uw schets nog aanpassen zodat uw woning wel voldoet. Er kan bijvoorbeeld in het plan staan dat een woning niet meer dan drie verdiepingen mag hebben. Dit zijn slechts voorbeelden uit het plan. Uiteraard is ieder plan weer anders. Naast het bestemmingsplan wordt uw aanvraag getoetst volgens de welstandsnota, bouwbesluit en gemeentelijke bouwverordening.

Register bouwvergunningen

Elke gemeente heeft een register. In dit register worden alle bouwvergunningen bijgehouden. In dit register wordt ook informatie bewaard over de aanvragen. Dit register is openbaar en kan door iedereen ingezien worden. U kan hierin verleende vergunningen bekijken, maar ook niet verleende bouwvergunningen.

Bezwaar maken tegen een vergunningsaanvraag

Als een vergunningsaanvraag gepubliceerd wordt dan mag iedereen een bezwaar indienen tegen de aanvraag. Als uw aanvraag door een bezwaar wordt geweigerd, dan mag u zelf ook een bezwaarschrift indienen. Als de vergunning officieel verleend is dan mogen belanghebbende nogmaals 6 weken bezwaar maken. U heeft tot die tijd eigenlijk nog een voorlopige bouwvergunning. Na de 6 weken kan niemand meer bezwaar indienen en is uw vergunning definitief. Wij raden u aan om te wachten tot de definitieve bouwvergunning. Als u eerder start met bouwen dan kan het gebeuren dat u de bouw weer moet terugdraaien met alle gevolgen van dien.

In beroep gaan via de rechter

Als de bezwaren van andere in acht genomen worden dan kan u in beroep gaan via de rechter. U kan uw eigen bezwaarschift indienen binnen 6 weken. De rechter zal bepalen of de bezwaren van bijvoorbeeld buurtbewoners terecht is. Uw bezwaarschrift tegen de bezwaren wordt natuurlijk ook in behandeling genomen. U kan in dit bezwaarschrift aangeven waarom de bezwaren van buurtbewoners onterecht zijn. De rechter zal vervolgens een uitspraak doen. Stel de rechter wijst uw vergunningsaanvraag af. Dan kan u in beroep gaan met een hoger beroep tegen de rechter. Dit gebeurd op de afdeling bestuursrechtspraak bij de raad van state. Bij dit hoger beroep kunnen alle belanghebbenden aanwezig zijn en hun weerwoord geven.

De welstandseisen gaan altijd voor

Als u een bouwvergunning heeft gekregen dan is er nog één voorwaarden waar u verplicht aan moet voldoen. Ondanks de bouwvergunning kan uw woning nog afgekeurd worden volgens de welstandseisen. Het is dus slim om goed uit te zoeken waar uw woning volgens deze eisen aan moet voldoen. Maak hierover duidelijke afspraken met uw aannemer en architect. Het is wel zo dat de gemeente verplicht is om heel duidelijk te zijn over de welstandseisen. Er moet een welstandsnota worden opgemaakt waarin alle eisen omschreven staan. Daarin staan alle criteria waaraan een bouwwerk moet voldoen. De gemeente gaat bij het aanvragen van uw vergunning ook uw bouwplannen bespreken met de welstandscommissie. De welstandscommissie moet goedkeuren of deze plannen gerealiseerd mogen worden. Alleen vergunningsvrije bouwwerken worden niet bij deze commissie getoetst. Er is wel een uitzondering en dat zijn tijdelijke bouwwerken deze krijgen ook geen toetsing volgens de welstandscommissie.